底地・再建築不可・市街化調整区域・共有持分の買取ならURUHOME[ウルホーム]様のご紹介です。
底地や再建築不可、市街化調整区域などの不動産を所有していて困っている事はありませんか？
「相続で底地を相続した」「再建築不可物件を相続して売りたい」「市街化調整区域の不動産を相続する事になりそう」こうした不動産に関する悩みをお持ちの方も多くいらっしゃると思います。
そこで今回は、こうしたニッチな不動産を買取してもらう方法について解説いたします。
1．底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分を買取してもらう業者の選び方
底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分などを買取してもらう際、一般的な不動産業者に相談しても買取してもらえない事がほとんどです。
そのため、底地や再建築不可などを買取してもらうには、専門の不動産業者に買取りしてもらう必要があります。
ここでは、買取業者の選び方をご紹介いたします。
1‐1．底地や再建築不可の知識の有無を確認する
底地や再建築不可物件、市街化調整区域、傾斜地、共有持分などを売買するには、通常の不動産と異なり、法的な知識が不可欠です。
借地借家法、旧借地法、旧借家法、建築基準法、都市計画法、土砂災害防止法、急傾斜法、民法などの他、各自治体の条例、地域による慣習など、様々な知識が必要になります。
そのため、これらの物件に特化した専門知識を持つ業者を選ぶことが重要です。
インターネットで「底地 買取」「底地 売却」などと検索すると、多くの不動産業者が「買取対応可能」と謳っているものの、専門的な知識や経験が不足していることがあります。
インターネット上で上位表示されている不動産業者の中には、元々不動産業をやっておらず、ＳＥＯ対策を得意としているだけだった会社が新規で不動産事業を始めている事も多くあります。
こうした会社に買取ってもらっても、自社で再生せずに、他の業者に転売してしまうため、買取価格も安くなってしまいます。
本当に知識を持っているか入念に聞き取りをする必要があります。
創業年や、いつから底地や再建築不可物件の買取を行ってきたか、どのように再生されているかなどの確認も重要です。
1‐2．底地や再建築不可買取の評判を確認する
底地や再建築不可物件の買取業者を名乗っていても、実際には仲介や転売ばかりしている会社がある事はご説明いたしました。
こうした買取業者は、自社サイトやgoogleなどの口コミも自作自演だったり、する事が良くあります。
例えばgoogleの口コミの投稿者が、他に口コミをしていない場合、自作自演の可能性も高くなります。
また、不自然に評価が5.0となっている会社も注意が必要だと思います。
一番良いのは、その不動産業者の近くの不動産屋に問い合わせしてみて、その業者の評判を聞くことが確実です。
インターネットでの評判だけだと信ぴょう性に欠けるため、アナログな方法も駆使してどの不動産業者が良いのか聞いてみましょう。
ちなみに、本当に底地や再建築不可物件、市街化調整区域、共有持分などの買取をして再生させている会社は、インターネットで検索しても上位に出てこない事がほとんどです。
検索順位や、ネット上の口コミだけを信じずに、他の業者にも聞くと言うアナログな方法を取る事も大事です。
参考：底地の売却を完全解説 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
2．底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分を買取してもらう際の注意点
底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分を買取してもらう際の注意点としては、以下の様な事があります。
2‐1．買取価格か、売出価格かの確認
底地や再建築不可、市街化調整区域、共有持分などの買取をお願いする時に、査定金額が買取金額なのか、売出価格なのか分からない事が良くあります。
買取金額とは、文字通り「査定を依頼した不動産会社が幾らで買い取るのか」という事です。
また、その不動産業者が他の不動産業者に紹介していて、査定依頼をしたところは仲介に入るというケースもあります。
この場合は、買取してもらう価格とは別に、仲介手数料が発生しますので注意が必要です。
売出価格というのは、「不動産を〇〇〇〇万円」で売出しましょうという、あくまで売出の提案価格にすぎません。
もちろん売出価格で売れるわけではないので、最終的に価格を落として売却する事も多くあります。
よく「7000万円でこの底地は売れますよ」と言われ、その気になって売却を任せたら「3500万円でも売れなかった」というケースが良くあります。
こうした事が起こらないためにも、そもそも提示価格が売出価格なのか、買取価格なのか確認するようにしましょう。
2‐2．そもそも適切な価格か
2‐1の事に関連しますが、売出価格を他よりやたら高い金額にする会社も注意が必要です。
底地や再建築不可物件、市街化調整区域は、一般的な不動産とは異なり、市場価値が大幅に変動する可能性があり、査定が非常に難しい物件です。
値段が高かったからというだけで、その会社にお願いしてしまうと、後でかなり安い金額でしか売却できなくなり、売却の機会損失につながる事もあります。
やたら高額査定をする会社は、自社で専任媒介契約を締結しておいて、最終的には安い買取業者に買取ってもらい、その買取業者から仲介手数料以外に業務委託料などの形で利益を授受している事もあります。
やたら高い売出価格を提案する不動産業者がいたら、怪しいと警戒心を持つようにしましょう。
参考：底地の買取相場はどのくらい？ | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
2‐3．権利関係や、法律の制約を知っておく
底地や再建築不可物件、市街化調整区域、共有持分など、特殊な不動産は、通常の不動産より複雑な法的な制約が伴うことが多くなります。
再建築不可物件の場合、都市計画法や建築基準法によって建築制限がかけられている場合が多く、特に道路に接していない物件では再建築が認められないケースが一般的です。
また、再建築不可物件であれば、なぜ再建築不可物件なのか、再建築可能になる可能性はあるのかによって、実際の金額もかなり変わってきます。
底地については、契約更新の時期や更新料、借地権返還時の取り決め、地代の滞納があるかないかで金額が変わる事もあります。
2‐4．税務上の影響と売却タイミングの検討
底地や再建築不可物件を売却する際には、税務上の影響をしっかりと把握し、売却のタイミングを決める事が大事です。
不動産の売却には、譲渡所得税がかかりますが、物件の種類や保有期間によって適用される税率が異なるため、事前に専門の税理士などに相談し、最適な売却タイミングや方法を検討することが重要です。
例えば、再建築不可物件や市街化調整区域内の不動産を長期保有していた場合、譲渡所得税の軽減措置を受けられる可能性があります。
また、底地や再建築不可物件については、実際の売却価格より、不動産の評価額の方が高くなることもあります。
そうすると、例えば相続時の評価額は1億円だったけど、実際に売れたのは5000万円になってしまったという事も起きえます（かなり特殊な例です）
つまり、1億円にかかる相続税を収めたけど、売れた金額が安かったから、相続税を支払ったらほとんど何も残らなかったという事も起こりうるのです。
そうならないためにも、適切なタイミングでの不動産の売却を考えましょう。
参考：底地の売却にかかる税金 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
３．底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分は買取業者に買取ってもらうか、一般の方に売却か？
底地・再建築不可物件・市街化調整区域・傾斜地・共有持分などの特殊な不動産を売却する際には、買取業者に売却するか、一般の方に売却するかを選ぶ必要があります。
それぞれメリットとデメリットがあり、物件の特性や状況に応じて最適な方法を検討することが重要です。
下記のようにメリット、デメリットを纏めてみましたので、一番ベストな方法をお選びいただくことをお勧めいたします。
3‐1．底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分を買取業者に買取ってもらうメリット・デメリット
３－１－１．買取業者に買取ってもらうメリット
スピーディな取引：買取業者は、不動産の専門家として即時に判断し、短期間で取引を完了させることができるため、早く資金化したい場合はおススメです。
例えば、底地で価値が限られ、借地権者との関係が複雑な場合が多く、一般購入者には難しい物件なので、専門業者に買取ってもらった方が良い事が多くあります。
手続きが簡単：買取業者はプロフェッショナルなので、売却手続きがスムーズに進行します。
複雑な借地権の権利関係や、更新契約の交渉なども業者が引き受けるため、売主にとっては負担が少なくなります。
契約不適合責任の免責：契約不適合責任が免責にできるというのも、買取業者に買取ってもらうメリットです。
一般の方に売却すると、契約不適合責任で地中埋設物などの責任を負う事がほとんどですが、買取業者に買取ってもらうとそうした責任を負わなくてすみます。
３－１－２．買取業者に買取ってもらうデメリット
価格が低くなる傾向：買取業者は再販を前提にしているため、再販売に伴うリスクやコストを考慮し、査定額が低くなる場合があります。通常、一般市場よりも10%〜30%程度低い価格での売却となることが多いです。
限られた業者数：底地を買い取る専門業者は限られているため、買い手が少なく、選択肢が狭まることがあります。また、業者によって査定額に差があることも多いため、複数の業者から査定を受けることが重要です。
参考：底地買取を成功させる | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
3‐2．底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分を一般の方に買取ってもらうメリット・デメリット
３－２－１．一般の方に売却するメリット
価格の最大化：一般の購入者に売却することで、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
例えば底地であれば、借地人に買取ってもらうのが一番高く売れる方法になります。
３－２－２．一般の方に売却するデメリット
売却に時間がかかる：底地を借地人に買ってもらうにしても、例えば一つの底地に複数の借地人がいた場合、境界確定をしたうえで、一人ずつの借地人に購入するかどうするか当たらなければいけません。
買取業者に依頼すれば、全て底地を買い取ってもらえるので、この底地は売れたけど、この底地は売れなかったという事が起こりません。
手続きが複雑：例えば底地の場合は、借地権者との契約関係や法的手続きを一般購入者に説明する必要があり、手間がかかることがあります。専門知識を持たない購入者にとっては、これらの手続きが負担になる可能性があります。
参考：底地を整理したい！ | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
4．底地・再建築不可・市街化調整区域・傾斜地・共有持分を買取ならURUHOME
ここまでご説明してきて、「だったらどこに底地や再建築不可物、調整区域、共有持分」の買取をお願いしたら良いの？」と思うかもしれません。
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